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相続対策・節税

相続不動産(土地+建物)の評価方法

更新日:

相続する不動産の評価方法について知りたいな!親父の不動産を相続するんだけど評価額はいくらになるんだろう?

こんにちは山梨県相続遺言相談センターです。今回は上記のようなご質問にお答えするため、相続不動産(土地と建物)の評価方法について書いて行きたいと思います。関連記事としては「借地権・貸宅地の相続税評価方法」をご覧ください。

土地の評価方法

甲斐市富竹新田

土地のうち市街地にある宅地は「路線価方式」で評価し、それ以外の土地については「倍率方式」で評価します(上記は甲斐市富竹新田の路線価図)。

路線価方式とは道路ごとに定められた1㎡あたりの路線価をもとに宅地の評価額を出す評価方法で国税庁のホームページで検索する事が出来ます。

倍率方式は宅地の固定資産税評価額に、国税局長が一定の地域ごとに定める倍率を乗じたが国よって評価される評価方法で、こちらも国税庁のホームページで検索できます。

路線価方式の具体的な計算方法

路線価方式では路線価×補正率×地籍=評価額となります。補正がない場合、上記の甲斐市「41E」の路線に面した100㎡の土地の評価額は「41,000円×100㎡=4,100,000円」の評価額(課税価格)となります。

倍率方式の具体的な計算方法

下記は山梨県中巨摩郡昭和町の倍率表です。固定資産税評価額×倍率=評価額となります。納税通知書で送られてくる固定資産税評価額が1,000,000円の宅地が市街化調整区域の昭和通り沿い(赤枠で囲んだ部分)にあった場合「1,000,000円×1.2=1,200,000円」の評価額になります。

カンの良い方は倍率表を見てお気づきだと思いますが田んぼや畑については倍率が非常に高くなっています。そのため、田んぼや畑、山林などの相続については固定資産税評価額が安いから相続税は発生しないなどと安直に考えない方がいいです。

倍率地域

また、最寄りの税務署には「路線価図」「倍率表」があり、相続する宅地がどちらの方式で評価されるのかを誰でも確認する事が出来ます。

山梨県の税務署一覧

  • 甲府税務署(甲府市丸の内1丁目1番18号)
  • 山梨税務署(山梨市上神内川738番地)
  • 鰍沢税務署(南巨摩郡富士川町鰍沢1502番の1)
  • 大月税務署(大月市御太刀2丁目8番10号)

建物の評価法

建物は、固定資産税評価額と同じ額が評価額となります。そのため、「固定資産税評価額 ×1.0=評価額」となります。固定資産税評価額は納税通知書固定資産評価証明書を取得する事で確認できます。

納税通知書とは

毎年4〜6月前後に都税事務所や市区町村役場から送られてくる固定資産税の納税通知書(下図参照)には、「平成○○年度 固定資産税・都市計画税 課税明細書」という明細書が同封されています。

この「課税明細書」には、いろいろと数字が書かれていると思いますが、その中に、「価格」もしくは「評価額」という欄があると思います。その「価格」もしくは「評価額」に記載されている数字が、所有されている不動産の固定資産評価額です。

土地や建物の評価を下げる方法

土地や建物の評価額を下げて節税する方法の1つにアパートの建設があります。アパートを建設すると更地(自用地)が貸家建付地として評価される事になり、評価額が下がります(計算式は「自用地の評価額×(1−借地権割合×30%)」)。

また、建物の評価額は固定資産税評価額と同じですが、貸家は自用家屋の70%(一戸建て賃貸の場合)で評価されるためこちらも評価額が大幅に下がり節税メリットがあります。今回の記事が節税や相続税手続きの参考になりましたら幸いです。

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  • この記事を書いた人
YOSHIKATSU AIKAWA

YOSHIKATSU AIKAWA

山梨県甲府市で相続遺言専門の行政書士として活躍しています(登録番号:第14160762 会員番号:第787番)。自身の所有する会社や個人事業主で2011年頃から不動産賃貸業を行なっているので大家業を行なっている地主様の相続手続きが得意です。単なる相続の相談だけではなく、大家業全般についてもご相談いただけます。

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